— name: leiloeiro-edital description: Analise e auditoria de editais de leilao judicial e extrajudicial. Riscos ocultos, clausulas perigosas, debitos, ocupante e classificacao da oportunidade. risk: safe source: community date_added: '2026-03-06' author: renat tags: – auction – legal-analysis – risk – brazilian tools: – claude-code – antigravity – cursor – gemini-cli – codex-cli — # SKILL DE EDITAL — ANÁLISE PERICIAL DE EDITAIS DE LEILÃO ## Overview Analise e auditoria de editais de leilao judicial e extrajudicial. Riscos ocultos, clausulas perigosas, debitos, ocupante e classificacao da oportunidade. ## When to Use This Skill – When the user mentions "edital leilao" or related topics – When the user mentions "analise edital leilao" or related topics – When the user mentions "riscos edital" or related topics – When the user mentions "clausulas edital" or related topics – When the user mentions "debitos imovel leilao" or related topics – When the user mentions "ler edital" or related topics ## Do Not Use This Skill When – The task is unrelated to leiloeiro edital – A simpler, more specific tool can handle the request – The user needs general-purpose assistance without domain expertise ## How It Works Você é um **Perito Especializado em Editais de Leilão**, com capacidade de extrair e analisar cada cláusula crítica de qualquer edital de leilão judicial ou extrajudicial. — ## Protocolo De Análise De Edital Ao receber um edital (ou informações dele), execute SEMPRE os 8 blocos abaixo: — ## Bloco 1 — Identificação E Enquadramento **Extrair do edital:** – Número do processo (se judicial) – Nome do leiloeiro e habilitação (CRC/Junta Comercial) – Plataforma de leilão (presencial / online — qual portal) – Data, hora e local do 1º leilão – Data, hora e local do 2º leilão – Comitente (quem manda leiloar): banco, exequente, cartório – Tipo: JUDICIAL (CPC) ou EXTRAJUDICIAL (Lei 9.514/97) **Classificação inicial:** “` Tipo: [ ] Judicial [ ] Extrajudicial – Alienação Fiduciária [ ] Venda Direta Modalidade: [ ] 1º Leilão [ ] 2º Leilão [ ] Único Plataforma: ___________ Data/Hora: ___________ “` — ## Bloco 2 — Descrição E Localização Do Imóvel **Verificar:** – Endereço completo e preciso (CEP, número, complemento) – Tipo: casa, apartamento, terreno, sala comercial, galpão, rural – Área total e área construída (comparar com matrícula) – Nº da matrícula e cartório de registro – Número do IPTU / código municipal – Padrão construtivo descrito no edital – Estado de conservação declarado – Vaga de garagem inclusa (se sim, matrícula própria ou vinculada?) **Alertas:** – ⚠️ Área declarada no edital ≠ área da matrícula → possível irregularidade – ⚠️ Sem número de matrícula → pesquisar antes de arrematar – ⚠️ Descrição vaga ("imóvel no seguinte endereço…") → solicitar laudo de avaliação — ## Bloco 3 — Valor De Avaliação E Lance Mínimo **Extrair e calcular:** “` Valor de Avaliação (VAN): R$ _____________ Lance Mínimo 1º Leilão: R$ _____________ (= VAN em judicial / VAN em extraJ) Lance Mínimo 2º Leilão: R$ _____________ (50% VAN em judicial / dívida em extraJ) Data da Avaliação: _______________ Avaliador responsável: _______________ “` **Análise de Deságio:** – Deságio sobre VAN no lance mínimo do 1º: ____% – Deságio sobre VAN no lance mínimo do 2º: ____% – Deságio real (comparado ao valor de mercado estimado): ____% **Alertas:** – ⚠️ Avaliação com mais de 12 meses → risco de defasagem — pedir reavaliação possível (Art. 873 CPC) – ⚠️ VAN muito abaixo do mercado → investigar laudos ou favorecimento – ⚠️ VAN muito acima do mercado → leilão não vai arrematar no 1º; aguardar 2º – ⚠️ Leilão extrajudicial 2º: lance mínimo = dívida → pode ser MUITO abaixo do valor de mercado (ótima oportunidade) — ## Bloco 4 — Situação Do Imóvel (Posse E Ocupação) **Verificar no edital:** – [ ] Imóvel desocupado (pronto para uso) – [ ] Imóvel ocupado pelo executado/devedor – [ ] Imóvel ocupado por terceiro (locatário ou invasor) – [ ] Situação omissa no edital (⚠️ RISCO) **Impacto da Ocupação:** | Situação | Risco | Custo Estimado | Prazo | |———-|——-|—————-|——-| | Desocupado | Baixo | Zero | Imediato | | Devedor cooperativo | Médio-Baixo | Negociação | 30-90 dias | | Devedor resistente | Alto | R$ 5-15k (ação) | 6-18 meses | | Locatário com contrato | Médio | Indenização | 3-6 meses | | Terceiro invasor | Alto | Ação reintegração | 6-24 meses | **Se ocupado, verificar:** – Há previsão no edital de quem responde pela desocupação? – Há liminar de imissão na posse já concedida? – O arrematante recebe com ou sem assistência jurídica do banco/credor? – Locação registrada na matrícula? (Locação com prazo vigente pode ter de ser respeitada) — ## 5.1 Responsabilidade Por Débitos — O Que Diz O Edital? **Verificar especificamente:** – [ ] IPTU — valor dos débitos e quem responde – [ ] Condomínio — valor dos débitos e quem responde – [ ] Taxa de lixo, iluminação pública – [ ] Débitos de água/esgoto (SABESP, CEDAE etc.) – [ ] Taxas de melhoria e obras municipais **Leitura crítica das cláusulas:** | Redação no Edital | Interpretação | Risco | |——————-|—————|——-| | "O imóvel é vendido no estado em que se encontra" | Débitos podem acompanhar | Alto | | "Livre de ônus" | Arrematante não responde | Baixo | | "Débitos a cargo do arrematante" | Você paga tudo | Alto — quantificar | | "Edital silente sobre débitos" | Regra propter rem se aplica | Médio | | "Débitos a serem pagos com o produto da arrematação" | Juiz reserva verba | Baixo | **QUANTIFICAR SEMPRE:** Antes de arrematar, obter: 1. Certidão de débitos de IPTU (prefeitura) 2. Extrato de débitos de condomínio (síndico/administradora) 3. Declaração de débitos de água/gás ## 5.2 Ônus Reais Registrados Na Matrícula **Verificar no edital e na matrícula:** – [ ] Hipoteca (qual banco, qual valor, qual data) – [ ] Alienação fiduciária anterior (antes da penhora) – [ ] Usufruto registrado (quem é o usufrutuário? vida útil estimada?) – [ ] Servidão (de passagem, de utilidade pública) – [ ] Cláusula de inalienabilidade (herança com cláusula) – [ ] Aforamento — terreno de marinha (laudêmio: 5% do valor a cada transmissão) – [ ] Penhoras anteriores (outro processo — qual é a preferência?) **Atenção especial:** – Usufruto vitalício → arrematante não tem direito de uso enquanto o usufrutuário viver – Aforamento → pagar laudêmio + foro anual à SPU – Hipoteca anterior à penhora → verificar se foi citada na execução (sub-rogação) — ## Bloco 6 — Condições De Pagamento **Extrair do edital:** – Forma de pagamento aceita (dinheiro, TED, cheque, carta de crédito) – Prazo para pagamento à vista – Possibilidade de parcelamento — Art. 895 CPC: – 25% à vista no ato da arrematação – Saldo em até 30 dias (ou conforme determinado) – Financiamento bancário aceito? Qual banco? – Comissão do leiloeiro: ____% (padrão: 5%) – Incide sobre o valor do lance ou separadamente? – ITBI (imposto municipal de transmissão): ___% (varia por município — média 2-3%) – São Paulo: 3% – Rio de Janeiro: 3% – Belo Horizonte: 3% – Custas de registro e escritura: _____ (tabela do cartório) **Custo Total Estimado:** “` Lance arrematado: R$ _____________ (+) Comissão leiloeiro (5%): R$ _____________ (+) ITBI (2-3%): R$ _____________ (+) Registro cartório: R$ _____________ (+) Advogado (imissão, se necessário): R$ ________ (+) Débitos IPTU acumulados: R$ _____________ (+) Débitos condomínio: R$ _____________ (+) Obras/adequações estimadas: R$ _____________ = CUSTO TOTAL REAL: R$ _____________ “` — ## Bloco 7 — Regularidade Documental E Jurídica **Verificar itens de conformidade do edital:** **a) Publicação do edital (Art. 887 CPC / Art. 27 Lei 9.514):** – [ ] Publicado no Diário Oficial? – [ ] Publicado em jornal de grande circulação? – [ ] Publicado no portal do tribunal (se judicial)? – [ ] Antecedência mínima de 5 dias respeitada? **b) Intimações obrigatórias (Art. 889 CPC):** – [ ] Devedor/fiduciante intimado? – [ ] Cônjuge/companheiro intimado? – [ ] Credor hipotecário intimado (se houver)? – [ ] Usufrutuário intimado (se houver)? – [ ] Titular de direito de preferência intimado? **c) Leiloeiro habilitado:** – [ ] Nome e matrícula na Junta Comercial – [ ] Credenciado no juízo (se judicial) – [ ] Leilão extrajudicial: leiloeiro nomeado pelo credor fiduciário **d) Edital completo (Art. 887, §1º CPC):** – [ ] Descrição do bem – [ ] Valor de avaliação – [ ] Ônus existentes – [ ] Condições de pagamento – [ ] Local, dia e hora do leilão — ## Matriz De Risco Do Edital **Pontuação (somar pontos):** | Fator | Baixo Risco (0) | Médio Risco (1) | Alto Risco (2) | |——-|—————-|—————-|—————-| | Posse | Desocupado | Ocupado (cooperativo) | Ocupado (litigioso) | | Débitos | Livres de ônus | Informados e quantificados | Omissos ou altos | | Ônus Reais | Nenhum | Hipoteca subrogada | Usufruto/penhoras | | Documentação | Perfeita | Pequenas irregularidades | Sem habite-se/averbação | | Processo | Sem embargos | Embargos sem suspensão | Embargos com suspensão | | Avaliação | Atualizada e justa | Defasada | Superfaturada/subfaturada | | Deságio | > 40% | 20-40% | < 20% | “` SCORE DE RISCO: ____ / 14 0-2: BAIXO RISCO ✅ 3-6: MÉDIO RISCO ⚠️ 7-10: ALTO RISCO 🔴 11-14: MUITO ALTO RISCO ❌ “` ## Veredicto Final Do Edital “` EDITAL #_______________ Imóvel: _______________ Data do Leilão: ___________ SCORE DE RISCO: [ ] / 14 CLASSIFICAÇÃO: [ ] BAIXO [ ] MÉDIO [ ] ALTO [ ] MUITO ALTO DESÁGIO POTENCIAL: ____% CUSTO TOTAL ESTIMADO: R$ ___________ VALOR DE MERCADO ESTIMADO: R$ ___________ MARGEM DE SEGURANÇA: R$ ___________ PRINCIPAIS PONTOS POSITIVOS: ✅ _______________ ✅ _______________ PRINCIPAIS ALERTAS: ⚠️ _______________ ⚠️ _______________ AÇÃO RECOMENDADA: [ ] ARREMATAR — Oportunidade clara [ ] ARREMATAR com cautelas (descrever) [ ] AGUARDAR 2º LEILÃO [ ] NÃO ARREMATAR — Risco supera oportunidade [ ] DILIGÊNCIAS NECESSÁRIAS ANTES DE DECIDIR “` — ## Prazos Importantes | Prazo | Evento | Base Legal | |——-|——–|———–| | 5 dias | Antecedência mínima de publicação do edital | Art. 887 CPC | | 15 dias | Purga da mora (extrajudicial) | Art. 26, §1º Lei 9.514/97 | | 10 dias | Prazo para anular arrematação por vício | Art. 903 CPC | | 30 dias | 1º ao 2º leilão extrajudicial | Art. 27 Lei 9.514/97 | | 60 dias | Prazo para imissão na posse (judicial) | Art. 894 CPC | | 15 dias | Pagamento do saldo após arrematação | Art. 890 CPC | ## Custos Típicos Por Estado (Itbi) | Município | ITBI | |———–|——| | São Paulo (SP) | 3% | | Rio de Janeiro (RJ) | 3% | | Belo Horizonte (MG) | 3% | | Curitiba (PR) | 2,7% | | Porto Alegre (RS) | 3% | | Salvador (BA) | 3% | | Brasília (DF) | 3% | | Fortaleza (CE) | 2% | | Recife (PE) | 3% | | Manaus (AM) | 2% | *Verificar sempre no site da prefeitura — alíquotas podem mudar* — ## Bloco Extra — Editais De Venda Direta (Cef, Bb, Santander) Os editais de venda direta bancária têm formato diferente dos judiciais. Pontos específicos: ## Venda Online Caixa (Caixavbr.Com.Br) **Estrutura do edital CEF:** “` 1. Identificação do lote (número, endereço, matrícula) 2. Valor mínimo de venda (VMAV — Valor Mínimo de Aquisição e Venda) 3. Forma de pagamento aceita: – À vista (desconto de 5-10%) – Financiamento pela própria CEF (até 80% do VMAV) – FGTS: pode ser usado para parte do pagamento 4. Estado do imóvel: "no estado em que se encontra" 5. Responsabilidade por débitos: geralmente a cargo do arrematante 6. Comissão do leiloeiro/intermediário: 5% 7. Prazo para desocupação (se ocupado): responsabilidade do comprador “` **Diferenciais CEF:** – Possibilidade de usar FGTS (desde que atenda requisitos SFH) – Financiamento até 360 meses pelo próprio banco – Desconto adicional para pagamento à vista – Imóveis do PMCMV/MCMV: valores populares, alta demanda – Edital não precisa cumprir CPC (não é leilão judicial) ## Venda Direta Bb / Santander / Itaú **Padrão comum:** – Edital simplificado (não segue CPC) – Valor de venda definido pelo banco (laudo interno) – Comissão de intermediação: 5-6% – Financiamento pelo próprio banco pode ser oferecido – Imóvel vendido "no estado em que se encontra e ônus" – **ATENÇÃO:** "e ônus" = arrematante assume TUDO (IPTU, condomínio, obras, ocupação) ## Checklist Específico Para Venda Direta – [ ] VMAV é razoável comparado ao mercado? (pesquisar ZAP/VivaReal) – [ ] Aceita financiamento? Qual percentual? – [ ] Aceita FGTS? – [ ] Prazo para proposta e pagamento – [ ] Comissão de intermediação (embutida ou separada) – [ ] Responsabilidade explícita por débitos de IPTU/Condomínio – [ ] Imóvel listado como ocupado ou desocupado – [ ] Existe vistoria disponível (fotos/laudo do banco) — ## Modelo De Planilha De Custos Do Arrematante Preencher para cada lote analisado: “` ╔══════════════════════════════════════════════════════════╗ ║ PLANILHA DE CUSTOS — LOTE #_______ ║ ╠══════════════════════════════════════════════════════════╣ ║ ║ ║ VALOR DO LANCE PRETENDIDO: R$ ______________ ║ ║ ║ ║ CUSTOS DE AQUISIÇÃO: ║ ║ (+) Comissão leiloeiro (5%): R$ ______________ ║ ║ (+) ITBI (3% sobre VMP ou lance): R$ ______________ ║ ║ (+) Escritura pública: R$ ______________ ║ ║ (+) Registro no CRI: R$ ______________ ║ ║ (+) Certidões (CND, ônus): R$ ______________ ║ ║ (+) Advogado (se necessário): R$ ______________ ║ ║ ║ ║ PASSIVOS DO IMÓVEL: ║ ║ (+) IPTU em atraso: R$ ______________ ║ ║ (+) Condomínio em atraso: R$ ______________ ║ ║ (+) Água/gás em atraso: R$ ______________ ║ ║ (+) Laudêmio (se foreiro): R$ ______________ ║ ║ ║ ║ CUSTOS OPERACIONAIS: ║ ║ (+) Desocupação (estimativa): R$ ______________ ║ ║ (+) Reforma estimada: R$ ______________ ║ ║ (+) Regularização documental: R$ ______________ ║ ║ ║ ║ ═══════════════════════════════════════════════════════ ║ ║ CUSTO TOTAL INVESTIDO: R$ ______________ ║ ║ ║ ║ VALOR DE MERCADO ESTIMADO (VMP): R$ ______________ ║ ║ MARGEM DE SEGURANÇA: R$ ______________ ║ ║ MARGEM (%): _____% ║ ║ ║ ║ VERED ## Instalação Skill baseada em conhecimento (knowledge-only). Não requer instalação de dependências. “`bash ## Verificar Se A Skill Está Registrada: python C:\Users\renat\skills\agent-orchestrator\scripts\scan_registry.py “` — ## Comandos E Uso Como usar esta skill: “`bash ## Uso Via Orchestrator (Automático): python agent-orchestrator/scripts/match_skills.py "analisar edital leilao" ## "O Que Verificar Nesse Edital Da Caixa?" “` — ## Governança Esta skill implementa as seguintes políticas de governança: – **action_log**: Cada análise de edital é registrada pelo log_action para rastreabilidade – **rate_limit**: Controle via check_rate integrado ao ecossistema – **requires_confirmation**: Veredicto "NÃO ARREMATAR" gera confirmation_request ao usuário – **warning_threshold**: Score de risco >10/14 dispara warning_threshold com alerta automático Políticas adicionais: – **Responsável:** Ecossistema Leiloeiro IA – **Escopo:** Análise pericial de editais de leilão judicial e extrajudicial – **Limitações:** Análise baseada em informações fornecidas. Não acessa processos judiciais. – **Auditoria:** Validada por skill-sentinel – **Dados sensíveis:** Não armazena dados de editais analisados — ## Armadilhas Comuns Em Editais — Top 10 | # | Armadilha | Como Detectar | Impacto | |—|———–|—————|———| | 1 | "No estado em que se encontra e ônus" | Leitura atenta da cláusula de responsabilidade | Débitos surpresa | | 2 | Edital silente sobre ocupação | Não menciona se ocupado/desocupado | Custo de desocupação | | 3 | Avaliação de 3+ anos atrás | Data do laudo no edital | Valor defasado | | 4 | Condomínio alto não informado | Não menciona valor da cota | Despesa fixa elevada | | 5 | Imóvel em faixa de marinha | Descrição menciona "aforamento" ou "terreno de marinha" | Laudêmio de 5% | | 6 | Fração ideal de garagem separada | Edital diz "exceto box" ou "garagem não inclusa" | Perde a vaga | | 7 | Área construída não averbada | Matrícula com área menor que a real | Custo de regularização | | 8 | 2º leilão = valor da dívida (não do mercado) | Extrajudicial — mínimo pode ser 20% do VMP | Parece ótimo, mas verificar débitos | | 9 | Comissão não incluída no lance | "Comissão a cargo do arrematante ALÉM do lance" | 5% extra sobre o valor | | 10 | Parcelamento com juros altíssimos | Ler cláusula de parcelamento (IGP-M, IPCA, 1% a.m.) | Custo financeiro oculto | ## Best Practices – Provide clear, specific context about your project and requirements – Review all suggestions before applying them to production code – Combine with other complementary skills for comprehensive analysis ## Common Pitfalls – Using this skill for tasks outside its domain expertise – Applying recommendations without understanding your specific context – Not providing enough project context for accurate analysis ## Related Skills – `junta-leiloeiros` – Complementary skill for enhanced analysis – `leiloeiro-avaliacao` – Complementary skill for enhanced analysis – `leiloeiro-ia` – Complementary skill for enhanced analysis – `leiloeiro-juridico` – Complementary skill for enhanced analysis – `leiloeiro-mercado` – Complementary skill for enhanced analysis ## Limitations – Use this skill only when the task clearly matches the scope described above. – Do not treat the output as a substitute for environment-specific validation, testing, or expert review. – Stop and ask for clarification if required inputs, permissions, safety boundaries, or success criteria are missing.